Vendite e prezzo dei terreni
Se si considera il numero di vendite di terreni, il settore immobiliare cinese è in condizioni disastrose. Eppure il governo non sembra molto preoccupato, e ciò appare quantomeno singolare. Sebbene la vendita di terreno edificabile sia una delle principali fonti di finanziamento dei governi locali in Cina. Ciò è dovuto alla tenuta dei prezzi del terreno. Uno sguardo più approfondito alla questione offre spunti sul sistema finanziario cinese e spiega perché i prezzi dei terreni, nonostante la recessione, hanno ampiamente retto.
I costi della vendita di terreni
Vendere terreni in Cina è un’attività molto costosa. Questo articolo di Bloomberg offre un ottimo spunto di approfondimento. Tecnicamente, ciò che viene venduto è il diritto di utilizzare la terra, con la proprietà che rimane in mano allo stato, oppure resta di proprietà collettiva. I governi locali cinesi spendono molto per preparare i terreni alla vendita. La compensazione degli attuali utilizzatori del territorio rappresenta spesso il costo maggiore. Poi si demolisce tutto ciò che c’è, si livella la proprietà e si collegano le forniture di acqua, elettricità e gas insieme alle reti stradali. Per questa ragione, il reddito pubblico netto derivante dalla vendita dei terreni è piuttosto ridotto. In alcuni anni, l’utile netto è negativo.
Il vero ruolo dei terreni nell’economia cinese
Le vendite di terreni non sono una delle principali fonti di reddito statali. Quindi qual è il loro vero ruolo nell’economia cinese? Il terreno permette alle aziende che lo acquistano di ottenere prestiti bancari. Nel sistema finanziario cinese dominato dalle banche, avere buone garanzie collaterali è di grande aiuto. La terra viene utilizzata come garanzia per accelerare i prestiti bancari e altre forme di credito. Quando il terreno come leva per finanziamenti incontra il mercato dei capitali, diventa ‘finanza fondiaria’. I principali acquirenti di terreni sono state società immobiliari private, che li hanno utilizzati come garanzia per ottenere prestiti per costruire appartamenti, e società statali note come Veicoli di Finanziamento del Governo Locale (ne abbiamo parlato anche qui), che hanno chiesto prestiti per costruire infrastrutture, parchi industriali e alloggi a prezzi accessibili. Di conseguenza, si genera un effetto di secondo ordine sulle entrate pubbliche: lo sviluppo immobiliare e l’industria che si sposta sui terreni recentemente migliorati pagheranno le tasse sulle imprese, la principale fonte di reddito per i governi locali. Ciò spiega perché la vera paura dei funzionari cinesi non è un calo della quantità di terreni venduti, ma la volatilità del prezzo dei terreni, che diventerebbe un problema di stabilità finanziaria. Tutto questo viene spiegato molto bene nel best seller: “Embedded Power: Chinese Government and Economic Development” un libro dell’economista cinese Lan Xiaohuan.
L’importanza delle società VFGL
I governi locali, per mantenere stabili i prezzi degli immobili, potrebbero scegliere di sfruttare la loro posizione di possessori fondiari. Dal momento che le società pubbliche note come Veicoli di Finanziamento del Governo Locale hanno acquistato terreni, sono diventate acquirenti privilegiate di immobili. Possono quindi agire come acquirenti di ultima istanza, ora che la domanda del settore da parte dei privati è diminuita. Ed è possibile che i VFGL possano realizzare un profitto sulle attività che hanno acquistato una volta che il mercato si sarà calmato. Nel frattempo, possono anche utilizzare i loro possedimenti terrieri per contrarre prestiti per finanziare la spesa per le infrastrutture, che rimane un fattore chiave della domanda interna. Tutto questo sempre se le riserve di liquidità ed i livelli di debito dei Veicoli di Finanziamento del Governo Locale lo consentiranno.
